Как доказать, что строение находится на земельном участке незаконно Чем рискует должник, не исполняющий в установленный срок предписания судебного пристава Когда можно исполнить решение об освобождении земельного участка без участия должника На практике возможны такие ситуации, когда арендодатель–собственник земельного участка обнаруживает, что на участке незаконно возведено строение. Если урегулировать конфликт мирным путем с арендатором не удастся, то собственник имеет право обратиться в суд с иском об освобождении земельного участка. Для успешного исхода дела истцу будет необходимо доказать факт нахождения строения на его участке, а также незаконность такого нахождения. Идеальным вариантом для собственника земельного участка будет добровольное исполнение должником решения суда, то есть снос самовольной постройки. Однако далеко не всегда все складывается именно так. Принудительным исполнением судебных решений по освобождению земельного участка занимаются судебные приставы-исполнители. Этот процесс может значительно затянутся как из-за нежелания должника исполнять решение суда, так и по причине предусмотренных законом незначительных для него негативных последствий за неисполнение решения.
В иске об освобождении участка нужно указывать местонахождение спорного объекта
Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 60 ЗК РФ). Анализ судебной практики по судебным спорам об освобождении земельных участков позволяет сделать вывод о том, что получить положительное решение можно только в случае предоставления истцом достаточных доказательств. Нужно подтвердить факт нахождения и точное местонахождение строения на земельном участке, а также факт использования ответчиком спорного земельного участка без правовых оснований.
Во-первых, истец должен доказать факт нахождения строения на спорном земельном участке и предоставить документы, позволяющие достоверно определить местонахождение спорного объекта (постановления ФАС Центрального округа от 23.04.2012 по делу № А48-3154/2011, Дальневосточного округа от 24.04.2012 по делу № А73-9884/2011, Поволжского округа от 16.05.2012 по делу № А65-5010/2011, Западно-Сибирского округа от 23.07.2012 по делу № А46-7230/2011). Так, факт нахождения строения на земельном участке может быть подтвержден актом обследования земельного участка, к которому должен быть приложен топографический план строения, план-схема, фотографии (постановления ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2012 по делу № А52-949/2011, Восточно-Сибирского округа от 18.09.2012 по делу № А33-1936/2012).
Во-вторых, при обращении в суд с такого рода исками истец должен доказать, что возведение строений осуществлялось ответчиком без получения соответствующих разрешений на строительство спорного объекта недвижимости. В суде нужно будет доказать, что у ответчика отсутствовало разрешение на ввод строения в эксплуатацию, а земельный участок не предоставлялся для строительства объекта (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.02.2012 по делу № А32-7800/2011, от 13.07.2012 по делу № А32-17187/2011; Поволжского округа от 17.05.2012 по делу № А57-7629/2011; Центрального округа от 15.08.2012 по делу № А54-2634/2011).
При этом суды отказывают в иске об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком и освободить его, если истец не докажет факт незаконного возведения строения ответчиком, а также фактического использования земельного участка (постановления ФАС Дальневосточного округа от 17.04.2012 по делу № А51-12402/2011, Волго-Вятского округа от 19.09.2012 по делу № А82-10389/2011).
Суды при рассмотрении таких споров устанавливают отсутствие правовых оснований для использования спорного земельного участка ответчиком, в том числе путем возведения на нем объектов. Также всегда учитывается тот факт, что истец является законным владельцем земельного участка.
Исполнение решения об освобождении земельного участка может быть возложено на взыскателя
Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон № 229-ФЗ) не содержит понятия «освобождение земельного участка». Исполнение требований по исполнительным документам, содержащим требования к должнику совершить определенные действия, в том числе требования об освобождении земельного участка, производится по правилам гл. 13 Закона № 229-ФЗ.
Возбуждение исполнительного производства по таким исполнительным документам осуществляется в общем порядке, предусмотренном ст. 30 Закона № 229-ФЗ.
При исполнении данной категории исполнительных документов судебный пристав-исполнитель устанавливает должнику срок для добровольного исполнения (ст. 105 Закона № 229-ФЗ). Однако должник может не исполнить требование, содержащееся в исполнительном документе, в срок, установленный для добровольного исполнения. В этом случае в течение суток с момента получения копии постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании исполнительского сбора и установливает должнику новый срок для исполнения.
По истечении срока для добровольного исполнения судебный пристав-исполнитель осуществляет выход по месту совершения исполнительных действий для установления факта исполнения либо неисполнения должником требований исполнительного документа. При этом он составляет и приобщает к материалам исполнительного производства план-схему земельного участка с указанием количества входов и въездов на указанный земельный участок, иных объектов, расположенных в его границах, а также фотографии подлежащих сносу объектов.
Если должник не исполнил требования, содержащиеся в исполнительном документе, без уважительных причин во вновь установленный срок, то судебный пристав-исполнитель составляет в отношении должника протокол об административном правонарушении в соответствии с КоАП РФ.
Таким образом, первоначально должник привлекается к административной ответственности по ч. 1 ст. 17.15 КоАП РФ за неисполнение содержащихся в исполнительном документе требований неимущественного характера в срок, установленный судебным приставом-исполнителем после вынесения постановления о взыскании исполнительского сбора. Затем, в случае неисполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований неимущественного характера в срок, вновь установленный судебным приставом-исполнителем после наложения административного штрафа, должник привлекается по ч. 2 ст. 17.15 КоАП РФ. При этом санкции ч. 2 ст. 17.15 КоАП РФ являются более строгими, чем санкции ч. 1 данной статьи.
Итак, судебный пристав-исполнитель вправе каждый раз устанавливать должнику срок для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, и в случае неисполнения должником этих требований без уважительных причин каждый раз привлекать его к административной ответственности. По мнению судов, именно судебный пристав-исполнитель обязан обеспечить надлежащее исполнение должником требований исполнительного документа, в связи с чем им должны быть применены соответствующие меры – взыскание исполнительского сбора, наложение штрафа (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2009 по делу № А40-72921/08-94-514).
Вместе с тем применение к должнику по исполнительному документу неимущественного характера штрафных санкций не всегда приносит результат. Поэтому судебный пристав-исполнитель иногда может направить письмо взыскателю с предложением обратиться в суд с заявлением об исполнении судебного решения самостоятельно. Судебный пристав-исполнитель также может обратиться в суд с заявлением об изменении способа исполнения решения суда.
В ряде случаев судебный пристав самостоятельно выносит постановление о возложении на взыскателя обязанности по исполнению решения суда.
Цитата: «Поскольку должник добровольно не исполнил требование об освобождении земельного участка от находящегося на нем строения, судебный пристав-исполнитель вынес постановление о возложении этой обязанности на взыскателя (с согласия взыскателя) с последующим отнесением соответствующих расходов на должника» (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2007 по делу № А56-45600/2006).
Принятие судебным приставом-исполнителем мер, направленных на принудительное исполнение требований исполнительного документа (в том числе поручение взыскателю произвести демонтаж строения), не является изменением способа и порядка исполнения решения суда, ведь действия по освобождению земельного участка относятся к действиям, которые могут быть исполнены не только должником лично.
Необходимо учитывать, что в исполнительном листе изначально может содержаться указание суда на то, что в случае невыполнения должником указанных в нем требований в течение установленного срока взыскатель вправе выполнить эти требования самостоятельно за счет должника. Кроме того, в исполнительных документах также может быть указан конкретный срок исполнения требований, которые может выполнить только должник лично. В таких случаях судебному приставу-исполнителю при возбуждении исполнительного производства следует учитывать данные условия и предупреждать должника о том, что исполнительский сбор и иные санкции будут применяться к нему по истечении указанных сроков.
Так, по одному из дел суд удовлетворил иск об освобождении земельного участка от объекта временного использования в течение одного месяца со дня вступления в законную силу судебного акта. В случае же неисполнения ответчиком судебного решения суд предоставил взыскателю право освобождения земельного участка своими силами с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов (постановления ФАС Московского округа от 24.01.2012 по делу № А40-116968/10-7-1012, Уральского округа от 12.07.2012 по делу № А50-19225/2011).
Судебный пристав-исполнитель при исполнении исполнительных документов с такими требованиями не вправе менять установленные судом (иным органом, должностным лицом) сроки исполнения, а также предоставлять должнику дополнительные сроки для добровольного исполнения (ч. 13 ст. 30 Закона № 229-ФЗ).
Расходы по сносу самовольной постройки возмещаются за счет должника
Законом № 229-ФЗ предусмотрено, что если для исполнения требований исполнительного документа участие должника необязательно, то судебный пристав-исполнитель организует исполнение в соответствии с правами, предоставленными ему Законом (ч. 2 ст. 105). Возможность совершения судебным приставом-исполнителем от имени и за счет должника действий, указанных в исполнительном документе, является отличительной особенностью принудительного исполнения исполнительных документов, содержащих требования неимущественного характера.
Во многих случаях возникает необходимость в использовании именно этой меры принудительного исполнения, поскольку, как уже было упомянуто, применение к должнику по исполнительному документу неимущественного характера штрафных санкций не дает результатов.
Если исполнение исполнительного документа возможно без участия должника, то судебному приставу-исполнителю следует предупреждать должника об этом. При неисполнении должником исполнительного документа в установленный срок необходимые действия от его имени и за его счет будут совершены судебным приставом-исполнителем или привлеченным им лицом (п. 7 ч. 3 ст. 68, ч. 2 ст. 105 Закона № 229-ФЗ).
Такое предупреждение может быть доведено до должника в постановлении о возбуждении исполнительного производства (особенно в случаях немедленного исполнения требований, предусмотренных исполнительным документом). Также это может быть оформлено отдельным актом, к примеру, в виде предупреждения, аналогичного предупреждению об уголовной ответственности за злостное неисполнение вступившего в законную силу приговора суда, решения суда или иного судебного акта, а равно за воспрепятствование их исполнению.
В случае необходимости организации дальнейшего исполнения за счет средств федерального бюджета судебный пристав-исполнитель информирует об этом старшего судебного пристава. После проверки материалов исполнительного производства он должен будет обратиться с докладной запиской на имя руководителя соответствующего территориального органа, в которой должна быть изложена суть требований исполнительного документа неимущественного характера. Также в хронологическом порядке должны быть описаны действия, предпринятые для исполнения требований исполнительного документа.
Выделение денежных средств на оплату расходов по совершению исполнительных действий по исполнению требований неимущественного характера, в том числе по сносу самовольно возведенных строений и (или) разработку проектно-сметной документации, осуществляется в соответствии с письмом ФССП России от 31.01.2011 № 12/08-1872ВМ, которым установлены требования, в том числе и к проектно-сметной документации.
Должник в любом случае в обязательном порядке должен быть уведомлен судебным приставом-исполнителем о дате и времени совершения исполнительных действий. Также судебный пристав-исполнитель должен предупредить должника о том, что он должен присутствовать в установленное время по месту совершения исполнительных действий и что снос самовольно возведенного строения будет произведен даже в его отсутствие.
Также в случае необходимости о совершении исполнительных действий уведомляются органы полиции, МЧС России, органы опеки и попечительства, средства массовой информации и др.
Если в помещении должника будет обнаружено имущество, на которое возможно обратить взыскание, судебный пристав-исполнитель должен передать его на ответственное хранение ответственному лицу (ст. 86 Закона № 229-ФЗ). Если же у должника есть неоплаченные штрафы, исполнительский сбор либо расходы по совершению исполнительных действий, то судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на имущество должника.
В случае когда освобождение земельного участка осуществляется путем демонтажа строений, расположенных на земельном участке, с сохранением строительных материалов и элементов конструкций, судебный пристав-исполнитель составляет их опись и подвергает аресту в целях их последующей реализации и возмещения расходов по совершению исполнительных действий.
Все действия судебного пристава-исполнителя должны быть зафиксированы в акте совершения исполнительных действий с описанием действий, совершенных участниками исполнительного производства. Указанный акт подписывается понятыми, судебным приставом-исполнителем и иными лицами, присутствовавшими при совершении исполнительных действий.
Расходы по сносу самовольного строения, а также по хранению арестованного имущества относятся к расходам по совершению исполнительных действий и подлежат возмещению за счет должника.
Достаточно распространены ситуации, когда в ходе осуществления исполнительных действий на имущество, подлежащее передаче должнику, предъявляют свои права третьи лица. Например, в случае заключения договора купли-продажи с третьим лицом сразу после вынесения решения.
В ситуации, когда лицо, не являющееся ответчиком по делу, препятствует освобождению земельного участка, судебные приставы, как правило, ориентированы на прекращение исполнительного производства. Судебный пристав-исполнитель не вправе применять меры принудительного исполнения в отношении указанного лиц, он должен составить акт о невозможности исполнения требования исполнительного документа и окончить исполнительное производство.
Судебная практика в этом контексте достаточно противоречива. С одной стороны, суды указывают, что по смыслу ст. 105 Закона № 229-ФЗ меры принудительного исполнения могут быть применены только к должнику по исполнительному производству (постановления ФАС Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2009 по делу № А40-85237/08-84-655; Северо-Западного округа от 28.09.2009 по делу № А05-4222/2009, от 15.07.2011 по делу № А26-8589/2010). С другой стороны, как показывает практика, в случае утраты возможности исполнения исполнительного документа, обязывающего должника совершить определенные действия, суд отказывает в прекращении исполнительного производства, мотивируя отказ тем, что несмотря на то, что правообладателем имущества, находящегося на земельном участке, является третье лицо, возможность исполнения требований исполнительного документа не утрачена (постановление ФАС Поволжского округа от 23.03.2010 по делу № А12-3577/08).
Таким образом, исполнительное производство судом не прекращается, но в то же время совершение исполнительных действий по освобождению земельного участка в отношении третьих лиц признается незаконным.