В соответствии с пунктом 1 статьи 1175 Гражданского кодекса РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего имущества. То есть расплачиваться придется наследникам — в данном случае происходит смена лиц в обязательстве (статья 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998). В случае, если наследников несколько, эти обязанности распределяются в долевом эквиваленте. Идеальным вариантом выхода из подобной ситуации является выплата остатка долга по кредиту и получение права собственности на жилье. Однако не все потенциальные наследники имеют достаточные денежные средства. В РФ существует несколько законных способов решения данной проблемы.
Долг по кредиту выплачивает страховая компания. При заключении договора на предоставление кредита обязательному страхованию подлежат жизнь и здоровье заемщика. И в случае если смерть наступила в результате болезни, несчастного случая, то есть имеет место страховой случай, долг выплачивается страховщиком соразмерно сумме страховки. Если страховщик отказывается платить, и по этой причине на сумму долга начисляются проценты, они также оплачиваются страховой компанией. Следовательно, наследникам недвижимость достанется без всяких обременений.

В качестве примера рассмотрим Постановление Президиума Омского областного суда от 12.03.2012 по делу № 4-Г-87/2012.

П. обратился в суд с иском к ОАО «ГСК «Югория» о возмещении убытков. Свои требования мотивировал тем, что П2 заключила с ОАО «ГСК «Югория» комбинированный договор ипотечного страхования, выгодоприобретателем по которому являлось ОАО «Омское ипотечное агентство».

П2 свои обязательства по договору страхования выполнила, уплатив ответчику страховую премию.

30.06.2009 П2 умерла.

На момент смерти П2 задолженность перед займодавцем составляла 694 332 рубля 42 копейки. Страховой суммы, подлежащей выплате по Договору страхования в размере 744 961 рубль 13 копеек было достаточно для покрытия задолженности по договору займа. На момент исполнения решения суда 04.08.2010 сумма долга по договору займа с учетом начисляемых процентов составила 830 280 рублей 73 копейки. По причине несвоевременного исполнения обязательств по выплате страхового возмещения П., являясь наследником первой очереди, понес убытки в связи с начислением процентов по Договору займа, которые составили 93 744 рубля 72 копейки.

Разрешая заявленный спор, суды первой и второй инстанций исходили из того, что требования П. о взыскании с ответчика ОАО «ГСК Югория» убытков в виде процентов по кредитному договору не подлежат удовлетворению, так как ОАО «ГСК Югория» не является стороной по договору займа и не несет ответственности за своевременную уплату процентов и возврат долга.

Однако данные выводы не основаны на законе.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

На основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пунктам 7.3.1., 7.3.2. условий договора страхования страховщик в течение пяти календарных дней после получения от страхователя всех необходимых документов обязан принять решение о признании события страховым случаем и составить страховой акт либо составить мотивированный отказ в выплате страхового возмещения.

Между тем, ОАО «ГСК «Югория» от исполнения своих обязательств по договору страхования уклонялось, по этой причине кредитные обязательства наследника П. не были прекращены, на сумму основного долга были начислены проценты и неустойка.

При таких обстоятельствах Президиум полагает возможным вынести новое решение и удовлетворить иск П.

Важно отметить, что страховщики часто идут на хитрость и в договоре страхования указывают широкий перечень исключений, который позволит не признать страховым случаем смерть застрахованного. К таким исключениям можно отнести смерть во время военных действий, самоубийство, отравление алкоголем или в результате аварии, если застрахованный был в нетрезвом виде либо управлял транспортным средством не имея для этого достаточной подготовки или разрешения, погиб, при совершении противоправных действий, если смерть наступила вследствие занятий опасными видами спорта и так далее. Прежде чем подписывать договор необходимо внимательно ознакомиться с таким перечнем. Многие страховые компании в договоре указывают меньший срок, чем предусмотрено в Гражданском кодексе РФ, в течение которого выгодоприобретатель может обратиться за выплатой. Согласно пункту 3 статьи 1175 Гражданского кодекса РФ такой срок равен трем годам.

Еще один важный момент: наследникам самим необходимо собрать полный комплект документов для страховой компании. Несмотря на то, что по закону о смерти застрахованного лица страховщику сообщает выгодоприобретатель, банк не будет собирать данный пакет документов.

Необходимо помнить, что страховая компания гасит кредит только в части, принадлежавшей застрахованному лицу, и, в случае если созаемщиками были несколько человек, то по их долгам страховая сумма не выплачивается.

    Изменение условий кредитного договора. Если страховая компания отказала в погашении кредита, бремя по выплате ипотеки переходит на наследников. В таком случае можно попытаться договориться с банком об изменении условий кредитного договора, например, уменьшив размер ежемесячных платежей, можно продлить срок кредита. Также банк может предоставить льготы для неплатежеспособного заемщика. По согласованию с банком недвижимость можно сдать в аренду или наем и за счет полученных средств погашать кредит.

Также с согласия банка квартиру можно продать, на часть средств погасить долг по ипотеке. В случае, если денежные средства останутся, они достаются наследнику. При продаже наследства могут возникнуть некоторые сложности, например, покупатели опасаются приобретать квартиры, которые недавно перешли по наследству, так как это чревато появлением новых наследников или оспариванием завещания. Вследствие этого есть риск продать недвижимость по цене ниже рыночной.

В случае, если наследников несколько, продажа должна осуществляться только с согласия их всех. Если наследники не смогут договориться между собой и банком, то все вопросы будут разрешаться в судебном порядке.

Изменение условий кредитного договора – право, а не обязанность банка.

Банк идет на встречу и переводит долг на наследников, если его устроит их платежеспособность. В случае, если наследник неплатежеспособен, банк может в судебном порядке потребовать досрочного расторжения кредитного договора и инициировать продажу недвижимости, даже против воли наследников.

В качестве примера можно привести Решение Автозаводского районного суда города Тольятти Самарской области от 05.10.2011. Истец, ООО «Долговой Центр», обратился в Автозаводский районный суд города Тольятти с иском к наследникам заемщика о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, возмещении судебных расходов.

В исковом заявлении было указано, что между «Банк ВТБ 24» (ЗАО) и Г.М.В. был заключен кредитный договор, по которому был предоставлен кредит в размере 3 935 000 рублей для целевого использования, а именно для приобретения квартиры.