<< Сентябрь 2017 >>
  Пн. Вт. Ср. Чт. Пт. Сб. Вс.
>  28  29  30  31 1 2 3
> 4 5 6 7 8 9 10
> 11 12 13 14 15 16 17
> 18 19 20 21 22 23 24
> 25 26 27 28 29 30  1

«Дробление проекта породило проблему введения в действие отдельных новелл»


На момент подписания этого номера «Юриста компании» оставался открытым вопрос о том, что будет с регистрацией договоров аренды недвижимости с 1 марта. Мы попросили пояснить причины этой неопределенности Лидию Михееву, заместителя председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ. – Концепция развития гражданского законодательства РФ изначально содержала идею о переходе от смешанной системы регистрации прав и сделок на регистрацию имущественных прав на недвижимость. А что предполагалось относительно регистрации аренды?

– Прежде всего нужно пояснить, что Концепция предусмотрела развернутую систему новых видов вещных прав для застройки земельных участков и их эксплуатации. Режим пользования чужим имуществом, согласно Концепции, должен стать максимально стабильным и защищенным, чего нельзя достичь в случае предоставления земель в аренду. Аренда – правоотношение обязательственное, основанное на договоре, а потому легко расторжимое. Воплощением этих идей в проекте реформирования ГК РФ стали нормы о праве застройки, праве постоянного землевладения и сервитутах, а также заключительные положения проекта, которые устраняли необходимость регистрации договора аренды недвижимого имущества и исключали положения пункта 1 статьи 617 ГК, а также правила о праве арендатора потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ). Я имею в виду тот текст проекта, который был подготовлен ко второму чтению в сентябре-октябре 2012 года. Этот вариант лишал аренду вещно-правовых признаков и превращал ее в исключительно обязательственно-правовое отношение. На смену аренде предлагались новые вещные права, которые у бывших арендаторов к тому же возникали бы сами собой в силу переходных положений законопроекта.

– Почему же получилось так, что нормы об отмене правил обязательной регистрации договоров аренды (ст. 609, 651 и 658 ГК РФ) оказались в первом блоке поправок – Федеральном законе от 30.12.12 № 302-ФЗ при отсутствии в нем норм о новых вещных правах?

– Дробление проекта на части – политическое решение, которое уже нет смысла обсуждать. Оно состоялось и не может быть изменено. Но именно дробление породило проблему введения в действие отдельных новелл. Для новых правил о регистрации прав (и об отмене регистрации сделок) крайне необходимо было одновременное введение в действие всей системы новых видов вещных прав, однако законодатель не обратил внимания на то, что эта взаимосвязь чрезвычайно важна, а ее отсутствие лишает некоторые нововведения смысла. К сожалению, отмена правил о регистрации была произведена в законе № 302-ФЗ без одновременного редактирования статей 617 и 621 ГК РФ и без принятия и введения в действие раздела «Вещное право».

– При толковании норм закона № 302-ФЗ мнения экспертов разделились: кто-то считал, что регистрация аренды отменяется, а кто-то (с учетом норм закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество), наоборот, что сохраняется. Как вы восприняли письмо Комитета по гражданскому законодательству Госдумы в поддержку второй точки зрения?

– Предположение о том, что аренда будет регистрироваться не как договор, а как обременение права собственности, стало совершенно закономерной реакцией со стороны комитета Госдумы при сложившихся обстоятельствах. Но толкование не отмененных пока еще положений закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в подобном смысле дело сомнительное, и не все юристы смогли согласиться с таким толкованием, в особенности те, кто обращался прежде всего к статье 4 этого закона. Для решения возникшей проблемы в январе 2013 года было подготовлено два законопроекта, принять которые следовало до 1 марта. Один предполагал внести изменения в закон о регистрации прав на недвижимое имущество, закрепив в нем обязательность регистрации аренды в качестве обременения. Другой просто возвращал в ГК РФ нормы об обязательной регистрации договоров аренды. Первый вариант плох тем, что фиксировал в законе (пусть даже на некоторое время) сомнительную идею о вещно-правовом характере обременения в виде аренды. Второй вариант уничтожал нормы только что принятого закона № 302-ФЗ, что тоже радости не вызывало.

– Какое было найдено решение?

– До середины февраля планировалось включить нормы первого или второго варианта в следующий блок проекта поправок в ГК РФ, готовящийся к принятию. Но так как рассмотрение этого блока дважды переносилось, от этой идеи отказались. В результате решение вопроса о судьбе договоров аренды внезапно оказалось в тексте совершенно другого законопроекта – № 88002-6. В первом чтении его содержание не имело никакого отношения к государственной регистрации аренды. А ко второму чтению он был дополнен указанием на то, что из части 8 статьи 2 закона № 302 исключается упоминание о статьях 609, 651 и 658 ГК РФ. Могу поспорить, что к тому времени, как читатели получат этот номер, проект № 88002-6 станет федеральным законом. В результате статьи 609, 651 и 658 ГК к 1 марта приобретут свой первоначальный вид и аренда сохранит статус-кво. До принятия раздела II ГК «Вещное право».



Автор: Руководитель Центра от 01.03.2013   |  Оценка  




 
  



Также читайте следующие новости




















Связанные статьи
Защита прав пациентов. Компенсация вреда от врачебной ошибки.
фармацевтическое и медицинское право
Право собственности на недвижимость можно будет зарегистрировать по интернету
Отказ в приеме на работу. Как обосновать причины такого решения в суде
Чужой товар выпущен под брендом, сходным с товарным знаком компании. В суде удалось взыскать компенсацию
В отношении печного топлива акциз уплачивается не всегда
Новые требования к in-house юристам. Какие навыки помогут найти работу даже в условиях конкуренции
Зарубежный опыт. Обзор налогового законодательства
Споры с работниками. Как доказать обратное?
Принесение жалоб и представлений в суд апелляционной инстанции
Организация отказалась от товарного знака / Хозяйство выплачивает работникам зарплату собственной продукцией. Возникает ли база по НДС в данном случае? / У хозяйства есть партнеры за рубежом. Можно ли учесть при расчете налога на прибыль стоимость телефон
Неустойка по договору не облагается НДС
Доказывание в суде апелляционной инстанции
Штатный юрист выиграл спор. Как его премировать за счет проигравшей стороны
Когда юрист, бухгалтер и финансист не могут понять друг друга
Решения, принимаемые судом апелляционной инстанции
Защита прав медицинских организаций.
«Аренда» персонала в Европе. Когда заемный работник пользуется теми же льготами, что и штатный
Представительство по новым правилам. Что изменить в оформлении доверенностей к сентябрю
Как провести слияние ООО

Вы не можете комментировать!
CMS Status-X