<< Ноябрь 2017 >>
  Пн. Вт. Ср. Чт. Пт. Сб. Вс.
>  30  31 1 2 3 4 5
> 6 7 8 9 10 11 12
> 13 14 15 16 17 18 19
> 20 21 22 23 24 25 26
> 27 28 29 30  1  2  3

«Дробление проекта породило проблему введения в действие отдельных новелл»


На момент подписания этого номера «Юриста компании» оставался открытым вопрос о том, что будет с регистрацией договоров аренды недвижимости с 1 марта. Мы попросили пояснить причины этой неопределенности Лидию Михееву, заместителя председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ. – Концепция развития гражданского законодательства РФ изначально содержала идею о переходе от смешанной системы регистрации прав и сделок на регистрацию имущественных прав на недвижимость. А что предполагалось относительно регистрации аренды?

– Прежде всего нужно пояснить, что Концепция предусмотрела развернутую систему новых видов вещных прав для застройки земельных участков и их эксплуатации. Режим пользования чужим имуществом, согласно Концепции, должен стать максимально стабильным и защищенным, чего нельзя достичь в случае предоставления земель в аренду. Аренда – правоотношение обязательственное, основанное на договоре, а потому легко расторжимое. Воплощением этих идей в проекте реформирования ГК РФ стали нормы о праве застройки, праве постоянного землевладения и сервитутах, а также заключительные положения проекта, которые устраняли необходимость регистрации договора аренды недвижимого имущества и исключали положения пункта 1 статьи 617 ГК, а также правила о праве арендатора потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ). Я имею в виду тот текст проекта, который был подготовлен ко второму чтению в сентябре-октябре 2012 года. Этот вариант лишал аренду вещно-правовых признаков и превращал ее в исключительно обязательственно-правовое отношение. На смену аренде предлагались новые вещные права, которые у бывших арендаторов к тому же возникали бы сами собой в силу переходных положений законопроекта.

– Почему же получилось так, что нормы об отмене правил обязательной регистрации договоров аренды (ст. 609, 651 и 658 ГК РФ) оказались в первом блоке поправок – Федеральном законе от 30.12.12 № 302-ФЗ при отсутствии в нем норм о новых вещных правах?

– Дробление проекта на части – политическое решение, которое уже нет смысла обсуждать. Оно состоялось и не может быть изменено. Но именно дробление породило проблему введения в действие отдельных новелл. Для новых правил о регистрации прав (и об отмене регистрации сделок) крайне необходимо было одновременное введение в действие всей системы новых видов вещных прав, однако законодатель не обратил внимания на то, что эта взаимосвязь чрезвычайно важна, а ее отсутствие лишает некоторые нововведения смысла. К сожалению, отмена правил о регистрации была произведена в законе № 302-ФЗ без одновременного редактирования статей 617 и 621 ГК РФ и без принятия и введения в действие раздела «Вещное право».

– При толковании норм закона № 302-ФЗ мнения экспертов разделились: кто-то считал, что регистрация аренды отменяется, а кто-то (с учетом норм закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество), наоборот, что сохраняется. Как вы восприняли письмо Комитета по гражданскому законодательству Госдумы в поддержку второй точки зрения?

– Предположение о том, что аренда будет регистрироваться не как договор, а как обременение права собственности, стало совершенно закономерной реакцией со стороны комитета Госдумы при сложившихся обстоятельствах. Но толкование не отмененных пока еще положений закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в подобном смысле дело сомнительное, и не все юристы смогли согласиться с таким толкованием, в особенности те, кто обращался прежде всего к статье 4 этого закона. Для решения возникшей проблемы в январе 2013 года было подготовлено два законопроекта, принять которые следовало до 1 марта. Один предполагал внести изменения в закон о регистрации прав на недвижимое имущество, закрепив в нем обязательность регистрации аренды в качестве обременения. Другой просто возвращал в ГК РФ нормы об обязательной регистрации договоров аренды. Первый вариант плох тем, что фиксировал в законе (пусть даже на некоторое время) сомнительную идею о вещно-правовом характере обременения в виде аренды. Второй вариант уничтожал нормы только что принятого закона № 302-ФЗ, что тоже радости не вызывало.

– Какое было найдено решение?

– До середины февраля планировалось включить нормы первого или второго варианта в следующий блок проекта поправок в ГК РФ, готовящийся к принятию. Но так как рассмотрение этого блока дважды переносилось, от этой идеи отказались. В результате решение вопроса о судьбе договоров аренды внезапно оказалось в тексте совершенно другого законопроекта – № 88002-6. В первом чтении его содержание не имело никакого отношения к государственной регистрации аренды. А ко второму чтению он был дополнен указанием на то, что из части 8 статьи 2 закона № 302 исключается упоминание о статьях 609, 651 и 658 ГК РФ. Могу поспорить, что к тому времени, как читатели получат этот номер, проект № 88002-6 станет федеральным законом. В результате статьи 609, 651 и 658 ГК к 1 марта приобретут свой первоначальный вид и аренда сохранит статус-кво. До принятия раздела II ГК «Вещное право».



Автор: Руководитель Центра от 01.03.2013   |  Оценка  




 
  



Также читайте следующие новости




















Связанные статьи
Штатный юрист выиграл спор. Как его премировать за счет проигравшей стороны
Неустойка по договору не облагается НДС
Организация отказалась от товарного знака / Хозяйство выплачивает работникам зарплату собственной продукцией. Возникает ли база по НДС в данном случае? / У хозяйства есть партнеры за рубежом. Можно ли учесть при расчете налога на прибыль стоимость телефон
Продажа тура в рассрочку. Налогооблагаемый доход при «упрощенке»
Отказ в приеме на работу. Как обосновать причины такого решения в суде
Федеральная служба по финансовым рынкам упраздняется
Чужой товар выпущен под брендом, сходным с товарным знаком компании. В суде удалось взыскать компенсацию
«Аренда» персонала в Европе. Когда заемный работник пользуется теми же льготами, что и штатный
Применение кассового метода в бухучете: плюсы и минусы
Переговоры с более сильным контрагентом. Как при заключении договора отстоять интересы компании
Право собственности на недвижимость можно будет зарегистрировать по интернету
Установлена презумпция достоверности данных ЕГРЮЛ
Предметная иерархия нормативных правовых актов. Два различных подхода судов
Споры с контрагентом в международном коммерческом арбитраже. Непривычные нюансы судебной процедуры
Решения, принимаемые судом апелляционной инстанции
Новые требования к in-house юристам. Какие навыки помогут найти работу даже в условиях конкуренции
Споры с работниками. Как доказать обратное?
фармацевтическое и медицинское право
Принесение жалоб и представлений в суд апелляционной инстанции
Представительство по новым правилам. Что изменить в оформлении доверенностей к сентябрю

Вы не можете комментировать!
CMS Status-X