<< Ноябрь 2017 >>
  Пн. Вт. Ср. Чт. Пт. Сб. Вс.
>  30  31 1 2 3 4 5
> 6 7 8 9 10 11 12
> 13 14 15 16 17 18 19
> 20 21 22 23 24 25 26
> 27 28 29 30  1  2  3

«Задачи бизнеса важнее некоторых правовых рисков: если мы не откроем новую точку, ее откроют конкуренты»


Структура юридической службы

– Российская сеть BURGER KING построена по системе франчайзинга или это подразделения одной компании? Соответственно, ваш департамент поддерживает всю российскую сеть BURGER KING или только работу центрального офиса в Москве?

– Наша компания является франчайзи по отношению к европейской компании BURGER KING. Мы связаны договором мастер-франшизы (генеральной концессии), в соответствии с которым наша компания развивает сеть BURGER KING на территории России. В этих целях мы вправе в том числе заключать с третьими лицами договоры субфранчайзинга, но сейчас мы стремимся в первую очередь развивать собственные объекты, франчайзинговая сеть пока в проекте. Поэтому те точки, которые уже открыты или планируются к открытию в ближайшее время, работают на объектах недвижимости, арендованных непосредственно нашей компанией. Соответственно, юридически рестораны быстрого питания BURGER KING – наши обособленные подразделения. Их деятельность обслуживается нашим правовым департаментом.

– Сколько человек у вас в департаменте и как между ними разделены функции?

– На данный момент в департаменте 11 юристов, включая меня. Функционал у нас разделен на два блока: связанный с правовым сопровождением недвижимости и не связанный с недвижимостью. Почему аренда недвижимости имеет для нас столь важное значение, легко объясняется динамикой развития сети BURGER KING: по договору с франчайзером мы обязаны открыть в России несколько сотен новых ресторанов в течение пяти лет. Основная цель компании сейчас – масштабное развитие сети в короткий срок. В период такого активного развития сети отдел правового сопровождения недвижимости испытывает большую нагрузку. Блок, который не связан с недвижимостью, ведет отдел договорно-правовой работы, но это условное название – фактически он занимается и претензионно-судебной, и корпоративной работой, и участием в контрольных мероприятиях (проверках ресторанов со стороны госорганов), и прочими вопросами. Если внутренним клиентом отдела правового сопровождения недвижимости является только департамент развития, то у второго отдела клиенты – все остальные подразделения компании (бухгалтерия, финансы, кадры, IT-службы, маркетинг, операции и т. д.).

– Вы пришли в BURGER KING несколько месяцев назад. Какая первоочередная задача была поставлена перед вами?

– Необходимо было оптимизировать структуру нашей группы компаний. В ноябре 2012 года у BURGER KING было 72 ресторана и 45 из них принадлежали дочерним обществам (всего в группе было 15 юридических лиц). Естественно, такая раздробленная структура создавала сложности в плане управления и отчетности, тем более что группа стремилась к отчетности по МСФО. В результате присоединения 12 дочерних организаций к основной компании деятельность 45 ресторанов была переведена на нее. На реализацию этой задачи потребовалось четыре месяца.

Специфика работы

– Все-таки почему у вас сопровождение аренды – такой крупный блок? Ведь эти договоры обычно довольно стандартны.

– Причина в объеме работы. В месяц мы должны открывать по 7–8 ресторанов. Юристы сопровождают процесс начиная от нахождения подходящего объекта аренды, его предварительной проверки (имеется ли запись о праве собственности в ЕГРП, нет ли ареста, обременений, каково эксплуатационное назначение объекта), переговоров с арендодателем и согласования условий аренды до заключения договора и его регистрации. И тут нужно понимать, что далеко не по всем потенциальным объектам аренды мы в итоге доходим до стадии заключения договора. То есть львиная доля бумажной работы, к сожалению, уходит в корзину, но ничего не поделаешь – это нормальная ситуация.

– Неужели юристы департамента лично участвуют в переговорах буквально по каждому объекту и сами регистрируют договоры?

– Конечно, нет. Если необходимо, мы поддерживаем связь с юристами собственника объекта, но в основном по телефону. На каждой территории, где мы планируем открывать новые объекты, у BURGER KING есть менеджеры по развитию, и наша задача – обучить их интерпретации и толкованию договоров аренды, чтобы они сами могли находить основные риски. Как правило, у них уже есть солидный опыт в этой сфере. Вот как раз с ними мы всегда на связи. Наша задача – закрыть главные риски потери объектов аренды после открытия ресторана (то есть возможность внесудебного отказа арендодателя от договора) и разграничить четко ответственность по управлению объектом, особенно когда мы берем часть помещения или часть здания. Если это, например, торговый центр, нам очень важно, чтобы мы платили только за те мощности, которые потребляем. Что касается регистрации, то вполне можно дистанционно проконтролировать сбор необходимого пакета документов, а отвезти и подать его могут и курьеры на месте.

Кстати, в начале года, пока не прояснилась ситуация с вопросом о том, как следует применять новую редакцию Гражданского кодекса в части регистрации договоров аренды, мы готовились к худшему: к тому, что регистрировать придется каждый договор независимо от его срока. Именно так поняли поправки специалисты Росреестра. Для нас это была бы фатальная ситуация. И проблема не столько в том, что пришлось бы значительно увеличить штат курьеров, сколько в необходимости готовить для регистрации каждого договора техническую документацию. Я был рад, что на какое-то время сохранили прежний порядок работы. Он, конечно, не идеальный, но хотя бы привычный, более или менее отлаженный.

– А какие возникают трудности с технической документацией?

– Трудности в том, что сведения из технической документации не всегда соответствуют сведениям, имеющимся в ЕГРП, и требуется время, чтобы их актуализировать. Но у бизнеса задача – открыть в конкретном здании объект как можно быстрее. Как должна складываться процедура регистрации договора аренды в идеале? Сначала должен быть создан проект перепланировки или реконструкции, согласованный со всеми инстанциями, потом проведены непосредственные работы по перепланировке и реконструкции, затем получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, внесены актуальные сведения об объекте в реестр, потом его аренду можно спокойно регистрировать. В реальности все наоборот, причем независимо от сегмента бизнеса – будь то магазин, аптека, кинотеатр или ресторан. Оперативно получить разрешение на перепланировку почти невозможно. Чтобы не терять время, бизнес вынужден сначала проводить работы по своим проектам, а затем обходить круг согласования. Причем эта сложнейшая процедура, по сути, не регламентирована: в каждом регионе свои правила игры по согласованию, внесению изменений в техническую документацию, получению кадастровой документации, внесению изменений в ЕГРП. В результате и арендодатели, и арендаторы вынуждены спасаться порочной многоступенчатой практикой: сначала предварительный договор, затем краткосрочный договор аренды и только потом долгосрочный. Хотя обе стороны в равной степени изначально заинтересованы в долгосрочных отношениях.

– Если речь идет об открытии объекта в новом торговом центре, который еще не введен в эксплуатацию, ситуация еще сложнее?

– Конечно, тут есть свои риски, и мы должны их обозначить для бизнеса: например, написать в заключении, что в ЕГРП еще нет записи об этом объекте или есть запись о залоге, пока у объекта есть только строительный адрес и т. д. Но нужно учитывать, что задачи бизнеса важнее некоторых правовых рисков: если мы не откроем на объекте новую точку, ее откроют конкуренты.

– Еще не было попыток применить на практике новые возможности, которые предложил последний Пленум ВАС РФ об аренде? Я имею в виду договоры аренды будущей недвижимости вместо описанной вами конструкции «предварительный договор, затем краткосрочный, потом долгосрочный договор аренды».

– Еще нет. Я думаю, пока эта возможность не будет регламентирована на уровне закона и воспринята государственными органами (тем же Росреестром), она вряд ли заработает на практике. С одной стороны – Пленум ВАС РФ, а с другой – практика.

– Расскажите о той части вашей работы, которая не связана с недвижимостью. Что еще требуется от юристов, кроме согласования договора аренды, чтобы открылась новая точка?

– Договоры, необходимые для того, чтобы эта точка заработала, начиная с обычной поставки и заканчивая эксплуатационными договорами. Кроме того, прежде чем новый ресторан будет открыт для посетителей, мы должны получить разрешительную документацию. Это согласование документов, подтверждающих, что по данному адресу компания вправе производить продукты, соблюдены все санитарные нормы и схемы производства, все помещения проверены, технологическое оборудование согласовано. К тому же мы должны сертифицировать нашу продукцию. Причем сертификаты выдаются на каждую отдельную производственную точку. Поскольку в BURGER KING производство осуществляется непосредственно в местах продажи, а не где-то в едином цехе, откуда в готовом виде продукция развозится по ресторанам (как это происходит, например, в «Шоколаднице»), мы получаем сертификаты на каждый ресторан.

– Получение сертификации и разрешительной документации – функция юристов?

– Нет, но мы должны контролировать этот процесс, тем более что процедура меняется довольно часто. В настоящее время эти вопросы отданы на аутсорсинг, но я собираюсь понемногу забрать их на внутреннее обслуживание. Это надежнее.

– Общепит – сфера повышенной активности проверяющих из госорганов. Как часто у вас проходят проверки и затрагивают ли они юридическую службу?

– Нас действительно проверяют очень активно. За четыре месяца моей работы в компании прошло порядка 20 проверок по всем регионам, включая проверки Роспотребнадзора, противопожарной службы и Федеральной миграционной службы. Для юристов проверки – важное событие, и мы обязательно участвуем в каждой из них. В Москве и Московской области – лично, в других регионах – путем консультаций территориальных управляющих и директоров ресторанов. Вообще мы и сами заинтересованы в том, чтобы выявить какие-то нарушения со стороны наших сотрудников, если они имеют место. Но нам также важно не допустить административное приостановление деятельности ресторана, поэтому мы так пристально следим за проверками.

– Помимо проверок еще одна традиционная головная боль сферы обслуживания, в том числе общепита, – потребительский экстремизм. Вам с этим уже пришлось столкнуться?

– К счастью, нет. Конечно, как в любой сфере, бывают отдельные случаи обращения недовольных клиентов, но их нельзя отнести к потребительскому экстремизму. Эти ситуации бесконфликтно урегулируются во внесудебном порядке. Наша задача – сохранить клиента. У нас нет такого преимущества, как, например, у универсамов, расположенных рядом с жилым домом, – даже если покупатель один раз останется недоволен, он все равно туда вернется только потому, что это ближайший магазин. А в фуд-корте большого торгового центра у посетителя помимо BURGER KING найдется, условно говоря, еще 15 вариантов ресторанов быстрого питания. И если клиент один раз останется нами недоволен, то в следующий раз он подумает, стоит ли к нам заходить. Поэтому нам особенно важно, чтобы клиент оставался довольным всегда.



Автор: Руководитель Центра от 31.05.2013   |  Оценка  




 
  



Также читайте следующие новости




















Связанные статьи
Применение кассового метода в бухучете: плюсы и минусы
Установлена презумпция достоверности данных ЕГРЮЛ
Чужой товар выпущен под брендом, сходным с товарным знаком компании. В суде удалось взыскать компенсацию
Организация отказалась от товарного знака / Хозяйство выплачивает работникам зарплату собственной продукцией. Возникает ли база по НДС в данном случае? / У хозяйства есть партнеры за рубежом. Можно ли учесть при расчете налога на прибыль стоимость телефон
Споры с работниками. Как доказать обратное?
Новые требования к in-house юристам. Какие навыки помогут найти работу даже в условиях конкуренции
Продажа тура в рассрочку. Налогооблагаемый доход при «упрощенке»
Споры с контрагентом в международном коммерческом арбитраже. Непривычные нюансы судебной процедуры
Решения, принимаемые судом апелляционной инстанции
«Аренда» персонала в Европе. Когда заемный работник пользуется теми же льготами, что и штатный
Предметная иерархия нормативных правовых актов. Два различных подхода судов
Право собственности на недвижимость можно будет зарегистрировать по интернету
Принесение жалоб и представлений в суд апелляционной инстанции
Штатный юрист выиграл спор. Как его премировать за счет проигравшей стороны
фармацевтическое и медицинское право
Представительство по новым правилам. Что изменить в оформлении доверенностей к сентябрю
Неустойка по договору не облагается НДС
Переговоры с более сильным контрагентом. Как при заключении договора отстоять интересы компании
Федеральная служба по финансовым рынкам упраздняется
Отказ в приеме на работу. Как обосновать причины такого решения в суде

Вы не можете комментировать!
CMS Status-X