<< Ноябрь 2018 >>
  Пн. Вт. Ср. Чт. Пт. Сб. Вс.
>  29  30  31 1 2 3 4
> 5 6 7 8 9 10 11
> 12 13 14 15 16 17 18
> 19 20 21 22 23 24 25
> 26 27 28 29 30  1  2

Размещение нестационарного торгового объекта. Что поможет избежать трудностей при его оформлении


Размещение нестационарного торгового объекта. Что поможет избежать трудностей при его оформлении

    Каков порядок оформления нестационарного объекта для его размещения на землях муниципальной собственности
    Могут ли лица, желающие разместить торговый объект, инициировать вопрос о включении его в схему размещения
    Имеет ли владелец нестационарного торгового объекта преимущественное право его размещения на новый срок

Представители бизнес-сообщества, в особенности малого бизнеса и микро-предприятий, широко используют в своей деятельности нестационарные торговые объекты. Под ними понимаются временные торговые конструкции, которые не прикреплены к земельному участку и не привязаны к сетям инженерно-технического обеспечения. Казалось бы, оформление таких конструкций не должно вызывать серьезных сложностей. На практике же оказывается все не так просто. Для того, чтобы такой торговый объект начал функционировать, на его размещение необходимо получить разрешение. Особую сложность вызывает получение разрешений на нестационарные торговые объекты, расположенные на земельных участках или в помещениях, являющихся государственной и муниципальной собственностью. Нестационарные торговые объекты в обязательном порядке должны быть включены в схему размещения нестационарных торговых объектов (далее – схема размещения). Такая схема размещения разрабатывается на определенный период, по окончании которого процедура оформления повторяется вновь. С какими еще сложностями могут столкнуться предприниматели при оформлении таких объектов, и как обезопасить себя от неожиданного выселения с выделенного торгового места – в этой статье.

Включение места торговли в схему размещения относится к исключительной компетенции органа власти

Порядок размещения нестационарных торговых объектов прописан в Федеральном законе от 28.12.2009 № 381–ФЗ «Об основах регулирования торговой деятельности в РФ» (далее – Закон № 381–ФЗ). Правила их размещения напрямую зависят от того, на чьем земельном участке, здании данные объекты располагаются. Если земельный участок, здание находятся в частной собственности, то порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов в стационарном торговом объекте, в ином здании, строении, сооружении или на земельном участке устанавливается собственником стационарного торгового объекта, иного здания, строения, сооружения или земельного участка с учетом требований, определенных законодательством РФ.

Если же объект предполагается эксплуатировать на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то размещение должно осуществляться в соответствии со схемой размещения с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

Основные проблемы у владельца нестационарного торгового объекта возникают во втором случае, то есть тогда, когда земельный участок, здание, строение, сооружение, находятся в государственной или муниципальной собственности. Предпринимателю в этом случае необходимо преодолеть два этапа оформления.

Первый этап заключается в том, чтобы нестационарный торговый объект был включен в схему размещения. Данная схема разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

Второй этап возможен при условии включения объекта в схему размещения и заключается в выдаче предпринимателю конкретной разрешительной документации, в которой указывается срок использования объекта и иные индивидуальные условия.

Первый вопрос, который возникает у предпринимателей, связан с тем, могут ли субъекты предпринимательской деятельности, желающие, чтобы их нестационарные торговые объекты были включены в схему размещения, сами инициировать вопрос о принятии такого решения уполномоченным органом. Ведь ни в законодательстве, ни в судебной практике до сих пор этот вопрос не решен.

Так, по одному из дел суд возложил вину за невключение нестационарного объекта в схему размещения на его владельца, поскольку последний не обратился с соответствующим заявлением во властный орган (решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.03.2010 по делу № А57-10785/2010). Между тем многочисленные судебные акты свидетельствуют о том, что обращение владельца нестационарного объекта к компетентному властному органу о включении принадлежащего ему нестационарного объекта в схему размещения не имеет никакого значения (см., напр., постановление ФАС Центрального округа от 16.08.2012 по делу № А14-10913/2011).

Суды неоднократно отмечали, что включение места торговли в схему размещения осуществляется без участия собственника нестационарных торговых объектов, не связано с волеизъявлением собственника такого объекта и относится к исключительной компетенции органа власти (постановления ФАС Московского округа от 26.03.2012 по делу № А40-41601/11-148-312, от 09.08.2012 по делу № А40-131012/11-1-834, от 29.10.2012 по делу № А40-40649/12-93-400).

Отсутствие нестационарного объекта в схеме размещения говорит о его самовольном возведении

Подобное положение мало согласуется с целями государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в России, зафиксированными в ст. 6 Федерального закона от 24.07.2007 № 209–ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ». А именно: обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства, оказание содействия субъектам малого и среднего предпринимательства в продвижении производимых ими товаров (работ, услуг и т. д).

Получается, что государство заботится об интересах малого и среднего бизнеса, но без учета их мнения. По крайне мере, такая ситуация складывается в области размещения нестационарных торговых объектов. К сожалению, и суды, рассматривающие споры между предпринимателями и властными органами, не анализируют обоснованность схем размещения, их соответствие интересам малого и среднего бизнеса.

Показательным является следующий спор. Предприниматель размещал нестационарный объект на основании постановления уполномоченного органа, который в последующем неожиданно признал нецелесообразным дальнейшее размещение данного объекта. Об этом госорган уведомил предпринимателя. Между тем позднее уполномоченный орган все-таки продлил срок действия этого постановления. По истечении срока его действия госорган вновь уведомил собственника о нецелесообразности размещения объекта и необходимости его демонтажа. Суд, рассматривающий спор, не смутила непоследовательность поведения чиновников, он не стал выяснять причины, по которым администрация за относительно короткий промежуток времени принимала диаметрально противоположные решения. В результате, судебные акты были вынесены не в пользу предпринимателя (определение ВАС РФ от 15.10.2012 по делу № А40-115737/11-10-1003).

Еще одна проблема связана с тем, что владельцы нестационарных торговых объектов, размещающие их в течение определенного срока, не наделены правом преимущественного размещения (включения в схему) на новый срок (постановление ФАС Московского округа от 27.11.2012 по делу № А40-11265/12-16-104).

Высший арбитражный суд РФ неоднократно высказывал позицию, согласно которой отсутствие нестационарного объекта в схеме размещения свидетельствует о самовольности размещения такого объекта даже в тех случаях, когда в предыдущих схемах размещения этот объект присутствовал (определения ВАС РФ от 11.12.2012 по делу № А40-119243/2011-122-880, от 06.03.2013 по делу № А57-10785/2010).

Закон № 381–ФЗ не налагает на уполномоченные органы обязанность включать имеющиеся нестационарные торговые объекты в утверждаемые схемы, а лишь гарантирует их пользователям право на осуществление предпринимательской деятельности по ранее согласованным местам размещения объектов, вплоть до окончания срока предоставления земли под нестационарные объекты торговли, и (или) право на ведение торговли по указанному месту (постановление ФАС Московского округа от 09.11.2012 по делу № А40-20386/12-84-208).

И лишь в единичных случаях суды все же пытаются анализировать основания невключения нестационарных объектов в схемы размещения на предмет их законности (постановления ФАС Московского округа от 03.07.2012 по делу № А40-113230/11-148-1019, Восточно-Сибирского округа от 29.08.2012 № А10-4277/2011, Уральского округа от 02.10.2012 по делу № А50-25781/2011).

Орган МСУ не обязан заключать договоры аренды земельного участка под нестационарным объектом на новый срок

Следует отметить, что наличие у предпринимателя, чей нестационарный торговый объект включен в действующую схему размещения, необходимой разрешительной документации не свидетельствует о том, что бизнесмен не входит в группу риска. Если такой бизнесмен пожелает включиться в схему размещения, которая формируется и утверждается на следующий период, то нет никакой гарантии, что уполномоченный орган даст положительный ответ относительно его включения.

Так, по одному из дел предприниматель предъявил требование о включении его нестационарного объекта в схему размещения на будущий период. Суд, отказывая предпринимателю в удовлетворении требований, указал, что если нестационарный объект размещается на земельном участке на законном основании (то есть на основании действующего договора аренды), то утверждение схемы размещения нестационарных торговых объектов, в которую не включен данный объект, не нарушает прав законного землепользователя. В результате, суд пришел к выводу о том, что данное исковое требование не направлено на защиту прав истца, а значит, не подлежит удовлетворению. Присуждение к исполнению обязанности в натуре возможно только для защиты нарушенных гражданских прав (ст. 12 ГК РФ) (постановление ФАС Московского округа от 27.11.2012 по делу № А40-11265/12-16-104). То есть, если на момент утверждения новой схемы размещения срок договора аренды торгового места истечет, то предприниматель будет лишен права осуществлять бизнес с использованием нестационарного торгового объекта, если он не будет включен в схему размещения.

Справедливости ради отметим, что в ч. 6 ст. 10 Закона № 381–ФЗ закреплено положение, согласно которому утверждение схемы размещения нестационарных торговых объектов, а равно как и внесение в нее изменений, не может служить основанием для пересмотра мест размещения нестационарных торговых объектов, строительство, реконструкция или эксплуатация которых были начаты до утверждения указанной схемы. Однако на практике данная гарантия является весьма неэффективной. Дело в том, что зачастую схема размещения нестационарных объектов принимается лишь на определенный временной период (например, на год). В свою очередь договоры между уполномоченным государственным органом и предпринимателями имеют краткосрочный характер, период действия которых меньше чем действие самой схемы (например, на срок меньше года). В результате, при утверждении государственным органом новой схемы, предприниматели формально не подпадают под действие гарантий, содержащихся в ч. 6 ст. 10 Закона № 381–ФЗ.

Так, по одному из дел суд рассматривал спор между государственным органом и предпринимателем. Последний просил признать схему размещения незаконной в части исключения из нее принадлежащего ему нестационарного торгового объекта, который был включен в предыдущую схему. Суд пришел к выводу, что поскольку к моменту утверждения новой схемы размещения сроки действия о размещении нестационарного торгового объекта и договора аренды земельного участка под ним истекли, то действия государственного органа по исключению указанного объекта из новой схемы являются правомерными. Также суд добавил, что независимо от длительности периода эксплуатации торгового объекта на рассматриваемом месте, предприниматель осуществлял торговую деятельность на условиях временного размещения торгового объекта (постановление ФАС Московского округа от 02.12.2011 по делу № А41-2655/11). Подобный вывод высказывался в рамках иных споров с аналогичными обстоятельствами (см., напр., постановление ФАС Московского округа от 05.07.2012 по делу № А40-133085/11-1-864).

Конечно, можно возразить относительного того, что предприниматели не такие уж и бесправные. Ведь если арендные отношения под нестационарными объектами носят срочный характер, то в силу ст. 610 ГК РФ данный договор может быть пролонгирован на неопределенный срок.

Цитата: «Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок» (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

К сожалению, и в этом случае положение предпринимателя крайне уязвимо. Практика показывает, что если уполномоченный государственный орган имеет намерение в одностороннем порядке расторгнуть такой договор аренды, то ничто не мешает ему реализовать свое намерение.

К сожалению, суды не выясняют причины и основания, побудившие государственный орган к одностороннему расторжению договора, и тем более не оценивают их с точки зрения интересов субъектов малого и среднего бизнеса. В рамках одного из споров суд указал, что Законом № 381–ФЗ не установлена обязанность органа местного самоуправления на заключение договоров аренды земельного участка под нестационарным объектом на новый срок (постановление ФАС Московского округа от 03.05.2012 по делу № А41-4362/11).

Кроме того, в последнее время все чаще уполномоченные государственные органы устанавливают такой порядок размещения нестационарных объектов, при котором заключение договора аренды земельного участка не требуется. Поэтому, достаточно получить разрешительный документ (например, ордер о размещении, либо свидетельство о праве размещения объекта мелкорозничной торговли) или заключить иной договор гражданско-правового характера (например, договор о размещении нестационарного торгового объекта) (постановления ФАС Московского округа от 18.04.2012 по делу № А40-23432/11-53-198, от 04.05.2012 по делу № А40-33684/11-9-295, Центрального округа от 25.05.2012 по делу № А14-2423/2011). При таком порядке возобновление правоотношений на новый срок законом вообще не предусмотрено.



Автор: Руководитель Центра от 10.07.2013   |  Оценка  




 
  



Также читайте следующие новости




















Связанные статьи
Чужой товар выпущен под брендом, сходным с товарным знаком компании. В суде удалось взыскать компенсацию
Установлена презумпция достоверности данных ЕГРЮЛ
Зарубежный опыт. Обзор налогового законодательства
«Аренда» персонала в Европе. Когда заемный работник пользуется теми же льготами, что и штатный
Новые требования к in-house юристам. Какие навыки помогут найти работу даже в условиях конкуренции
Отказ в приеме на работу. Как обосновать причины такого решения в суде
Защита прав пациентов. Компенсация вреда от врачебной ошибки.
Доказывание в суде апелляционной инстанции
Организация отказалась от товарного знака / Хозяйство выплачивает работникам зарплату собственной продукцией. Возникает ли база по НДС в данном случае? / У хозяйства есть партнеры за рубежом. Можно ли учесть при расчете налога на прибыль стоимость телефон
Споры с работниками. Как доказать обратное?
Решения, принимаемые судом апелляционной инстанции
Штатный юрист выиграл спор. Как его премировать за счет проигравшей стороны
Право собственности на недвижимость можно будет зарегистрировать по интернету
Когда юрист, бухгалтер и финансист не могут понять друг друга
Как провести слияние ООО
фармацевтическое и медицинское право
Принесение жалоб и представлений в суд апелляционной инстанции
В отношении печного топлива акциз уплачивается не всегда
Защита прав медицинских организаций.
Неустойка по договору не облагается НДС

Вы не можете комментировать!
CMS Status-X